กลยุทธ์ลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยใช้ Trust หรือ REIT: โอกาสใหม่สำหรับนักลงทุนไทย
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในรูปแบบการลงทุนที่ได้รับความนิยมสูงในประเทศไทยมานาน ด้วยคุณสมบัติที่มั่นคง มีโอกาสสร้างกระแสรายได้สม่ำเสมอ และเพิ่มมูลค่าในระยะยาว อย่างไรก็ตาม การลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์อาจไม่เหมาะสำหรับทุกคน โดยเฉพาะผู้ที่มีงบประมาณจำกัดหรือไม่สะดวกในการบริหารจัดการทรัพย์สิน
ทางเลือกที่กำลังได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ คือการลงทุนผ่าน Trust หรือ REIT (Real Estate Investment Trust) ซึ่งเป็นเครื่องมือที่เปิดโอกาสให้คนทั่วไปสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ได้ โดยไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของโดยตรง
REIT คืออะไร?
REIT (อ่านว่า รีท) ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust หรือ “ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์” มีลักษณะคล้ายกับกองทุนรวมที่นำเงินของผู้ลงทุนไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม หรือคลังสินค้า แล้วนำรายได้จากค่าเช่าหรือผลกำไรมาแบ่งคืนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน
REIT จะถูกจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ จึงมีความโปร่งใส ตรวจสอบได้ และซื้อขายได้เหมือนหุ้นทั่วไป
ข้อดีของการลงทุนผ่าน REIT
✅ ความยืดหยุ่นและเข้าถึงง่าย
นักลงทุนสามารถเริ่มลงทุนได้ด้วยเงินเพียงหลักพันบาท ซึ่งต่างจากการซื้ออสังหาฯ ทั้งหลังที่อาจต้องใช้เงินหลักล้าน
✅ สร้างรายได้แบบ Passive Income
REIT มักจ่ายปันผลอย่างสม่ำเสมอจากรายได้ค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ต จึงเหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการรายได้แบบไม่ต้องลงแรง
✅ กระจายความเสี่ยง
REIT ส่วนใหญ่ลงทุนในหลายทรัพย์สินหลายทำเล ทำให้ความเสี่ยงกระจายตัว ไม่พึ่งพาทรัพย์เดียว
✅ ไม่ต้องบริหารจัดการทรัพย์สินเอง
ผู้จัดการกองทุนจะเป็นผู้ดูแลการบริหารทั้งหมด นักลงทุนจึงไม่ต้องกังวลเรื่องผู้เช่า ซ่อมแซม หรือภาษี
ประเภทของ REIT ที่นิยมในไทย
- Commercial REIT – ลงทุนในอาคารสำนักงาน เช่น บนถนนสีลม สุขุมวิท
- Retail REIT – ลงทุนในห้างสรรพสินค้า เช่น คอมมูนิตี้มอลล์หรือศูนย์การค้า
- Industrial REIT – ลงทุนในคลังสินค้า โรงงานให้เช่า หรือศูนย์กระจายสินค้า
- Hospitality REIT – ลงทุนในโรงแรมหรือรีสอร์ท ซึ่งเหมาะในช่วงฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยว
กลยุทธ์การลงทุนให้ได้ผล
🔹 วิเคราะห์ทำเลของอสังหาฯ
แม้จะไม่ได้ลงทุนโดยตรง แต่การศึกษาว่าทรัพย์สินใน REIT ตั้งอยู่ที่ไหน เป็นทำเลทองหรือไม่ จะช่วยให้คุณเลือก REIT ที่มีแนวโน้มเติบโตและให้ผลตอบแทนดี
🔹 ตรวจสอบประวัติการจ่ายปันผล
ดูว่า REIT นั้นมีประวัติการจ่ายปันผลต่อเนื่องหรือไม่ และมีการเติบโตของรายได้ในระยะยาวหรือไม่
🔹 กระจายพอร์ตการลงทุน
ไม่ควรลงทุน REIT ประเภทเดียว ควรกระจายไปในหลายกลุ่มอสังหาฯ เช่น ทั้งคลังสินค้าและสำนักงาน เพื่อรองรับความเปลี่ยนแปลงของเศรษฐกิจ
🔹 พิจารณาผู้บริหารกองทุน
กองทุนที่มีผู้จัดการมืออาชีพ มีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ จะมีแนวโน้มบริหารทรัพย์สินได้มีประสิทธิภาพและสร้างผลตอบแทนที่มั่นคง
ข้อควรระวัง
แม้ REIT จะดูเหมือนปลอดภัย แต่ก็ยังมีความเสี่ยง เช่น
- ความผันผวนของตลาดหุ้น
- ความเสี่ยงจากผู้เช่าหลุดหนี้ หรือรายได้ลดลงจากเหตุการณ์เฉพาะกิจ เช่น โควิด-19
- ความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย ที่อาจส่งผลต่อมูลค่า REIT ในตลาด
ดังนั้น ควรศึกษาข้อมูลให้รอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุน
สรุป: REIT คือโอกาสใหม่สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ทุกระดับ
REIT หรือ Trust ไม่เพียงแต่ช่วยให้นักลงทุนรายย่อยสามารถเข้าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับใหญ่ได้ แต่ยังเป็นช่องทางในการสร้างรายได้แบบต่อเนื่องโดยไม่ต้องแบกรับภาระบริหารจัดการเอง
ในยุคที่การลงทุนต้องมีความยืดหยุ่นสูง REIT จึงเป็นเครื่องมือที่คนไทยไม่ควรมองข้าม โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการ “เก็บกินผลไม้” จากอสังหาฯ โดยไม่ต้อง “ลงแรงปลูกเอง”
