วิธีเปลี่ยนบ้านเป็น Airbnb อย่างถูกกฎหมาย: เจ้าของบ้านควรรู้อะไรบ้าง?
ในยุคที่การท่องเที่ยวกลับมาคึกคักอีกครั้งหลังผ่านพ้นช่วงโควิด หลายคนมองหาโอกาสสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ หนึ่งในทางเลือกยอดนิยมคือการเปลี่ยนบ้านของตัวเองให้กลายเป็นที่พักแบบ Airbnb เพื่อเปิดรับนักท่องเที่ยวทั้งไทยและต่างชาติ
แต่การเปลี่ยนบ้านเป็น Airbnb ไม่ใช่แค่เปิดประตูรอต้อนรับแขกเท่านั้น ยังมีข้อกฎหมายและระเบียบที่ต้องเข้าใจและปฏิบัติตามอย่างถูกต้อง โดยเฉพาะในประเทศไทยซึ่งมีกฎหมายโรงแรมและข้อกำหนดท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง
1. ทำความเข้าใจคำว่า “Airbnb อย่างถูกกฎหมาย”
Airbnb เป็นเพียงแพลตฟอร์มกลางสำหรับเชื่อมต่อเจ้าของที่พักกับนักเดินทาง ไม่ได้เป็นผู้ดูแลด้านกฎหมายให้ผู้ให้บริการ เจ้าของบ้านจึงต้องตรวจสอบด้วยตนเองว่า
- การปล่อยเช่ารายวันมีความเสี่ยงผิดกฎหมายโรงแรมหรือไม่
- พื้นที่ที่ตั้งบ้านอยู่ในเขตอนุญาตหรือห้ามปล่อยเช่าแบบรายวัน
- ต้องขอใบอนุญาตหรือไม่
สิ่งเหล่านี้หากละเลย อาจนำไปสู่การถูกปรับ หรือโดนฟ้องร้องได้
2. เงื่อนไขตาม พ.ร.บ.โรงแรม
ตามพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 หากคุณปล่อยเช่าที่พักระยะสั้นเกิน 4 ครั้งต่อปี หรือมียอดรวมผู้เข้าพักเกิน 20 คน คุณอาจเข้าข่ายเป็น “ผู้ประกอบธุรกิจโรงแรม” ซึ่งต้องมีใบอนุญาตโรงแรมโดยเฉพาะ
เว้นแต่จะเข้าเงื่อนไขยกเว้นบางประเภท เช่น
- ปล่อยเช่าแบบ “บ้านพักตากอากาศ” ไม่เกิน 4 ห้อง และรองรับผู้พักไม่เกิน 20 คน
- หรือปล่อยให้เช่าแบบรายเดือนแทนรายวัน
หากอยากทำ Airbnb แบบรายวันจริงจัง จำเป็นต้องยื่นขอใบอนุญาตโรงแรมให้ถูกต้อง
3. จดทะเบียนบ้านให้ถูกต้อง
บ้านที่อยากปล่อยเช่าบน Airbnb ควรตรวจสอบเอกสารสิทธิให้แน่ชัด เช่น โฉนดที่ดิน, ทะเบียนบ้าน, และสถานะสิ่งปลูกสร้างว่าใช้เพื่อ “พักอาศัย” หรือ “พาณิชย์”
หากบ้านอยู่ในคอนโดมิเนียม ต้องตรวจสอบระเบียบของนิติบุคคลด้วย เพราะหลายแห่ง “ห้าม” ปล่อยเช่ารายวัน หรือแม้กระทั่งปล่อยเช่าระยะยาว
4. ขึ้นทะเบียนผู้พักกับสำนักงานเขต/ท้องถิ่น
หากมีผู้เข้าพักเป็นชาวต่างชาติ เจ้าของบ้านจำเป็นต้องแจ้งรายชื่อผู้เข้าพักตามแบบ ตม.30 ภายใน 24 ชั่วโมง นอกจากนี้ยังควรแจ้งสำนักงานเขตให้ทราบถึงกิจกรรมการปล่อยเช่าเพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต
5. ทำประกันภัยที่พักและปรับปรุงความปลอดภัย
แม้จะไม่ใช่ข้อบังคับทางกฎหมายโดยตรง แต่การมีประกันภัยที่พัก และติดตั้งอุปกรณ์ความปลอดภัย เช่น เครื่องตรวจจับควัน, กล้องวงจรปิด, ประตูล็อกอัตโนมัติ จะช่วยสร้างความเชื่อมั่นให้แขก และลดความเสี่ยงทางกฎหมายหากเกิดอุบัติเหตุ
6. จัดทำบัญชีและรายงานรายได้ถูกต้อง
รายได้จาก Airbnb ถือเป็นรายได้จากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งต้องยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในแต่ละปี เจ้าของบ้านควรจดรายรับไว้ให้ครบถ้วน และแยกรายจ่ายที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าน้ำไฟ, ค่าทำความสะอาด, ค่าซ่อมบำรุง เพื่อใช้ลดหย่อนภาษีได้ถูกต้อง
7. ใส่ใจประสบการณ์ของผู้เข้าพัก
นอกจากกฎหมายแล้ว ความสำเร็จในการเป็นเจ้าของ Airbnb ยังขึ้นอยู่กับ “รีวิว” และความพึงพอใจของแขก ผู้ให้บริการควรเตรียมบ้านให้สะอาด มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ มีคู่มือการเข้าพักที่ชัดเจน และพร้อมช่วยเหลือแขกเมื่อต้องการ
สรุป: การเปลี่ยนบ้านเป็น Airbnb ทำได้ แต่ต้องรอบคอบ
การปล่อยบ้านให้เช่าผ่าน Airbnb อาจดูเป็นเรื่องง่ายในมุมมองของคนทั่วไป แต่ในทางกฎหมาย เจ้าของบ้านควรศึกษาและดำเนินการอย่างถูกต้อง เพื่อป้องกันการถูกดำเนินคดีหรือเสียค่าปรับโดยไม่จำเป็น
หากคุณมีบ้านว่างและกำลังมองหารายได้เสริม การเปลี่ยนบ้านเป็น Airbnb อาจเป็นทางเลือกที่ดี แต่ต้องเริ่มจากการทำให้ถูกต้องตามกฎหมายเสียก่อน เพื่อให้การลงทุนของคุณปลอดภัยและยั่งยืน
