เทคนิคการวางแผนภาษีสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ: รู้ก่อนประหยัดได้จริง
ลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้ได้กำไร ต้องไม่ลืมเรื่องภาษี
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นหนึ่งในช่องทางสร้างความมั่งคั่งที่ได้รับความนิยมมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งจากการเก็งกำไรขายต่อ หรือปล่อยเช่าเพื่อรับรายได้ประจำ แต่สิ่งที่หลายคนอาจมองข้าม คือ “ภาระภาษี” ที่มากับกำไรเหล่านั้น
หากไม่มีการวางแผนภาษีตั้งแต่ต้น อาจทำให้รายได้ที่ควรได้หายไปกับค่าภาษีโดยไม่จำเป็น ในบทความนี้เราจะพาไปเจาะลึก เทคนิคการวางแผนภาษีสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ อย่างชาญฉลาด เพื่อให้คุณสามารถใช้กฎหมายอย่างถูกต้อง และจ่ายภาษีอย่างคุ้มค่า
1. เข้าใจประเภทของภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์
ก่อนวางแผน เราควรรู้ว่าภาษีที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนอสังหาฯ มีอะไรบ้าง:
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (เมื่อขายทรัพย์สิน)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีขายทรัพย์เพื่อการค้า)
- ค่าธรรมเนียมการโอน
- ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (จัดเก็บรายปี)
- ภาษีจากรายได้ค่าเช่า (กรณีปล่อยเช่า)
การวางแผนภาษีที่ดีต้องคำนึงถึงภาระในแต่ละประเภทอย่างรอบด้าน
2. ถือลงทุนในระยะยาว ช่วยลดภาษีการขาย
การถือครองอสังหาริมทรัพย์ไว้ระยะยาว (เกิน 5 ปี) จะช่วยลดความเสี่ยงในการเสีย ภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งคิดในอัตรา 3.3% ของราคาขาย
หากถือครองไม่ถึง 5 ปี และขายบ่อย อาจเข้าข่าย “ทำธุรกิจซื้อ–ขาย” ทำให้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะสูงกว่าปกติ
เทคนิค: วางแผนการขายให้ไม่ถี่เกินไป และหลีกเลี่ยงการซื้อ–ขายภายในระยะเวลาใกล้กันหลายรายการ
3. ใช้สิทธิหักค่าใช้จ่ายกรณีปล่อยเช่า
หากคุณปล่อยเช่าทรัพย์สิน เช่น บ้าน คอนโด หรืออาคารพาณิชย์ คุณมีหน้าที่เสีย ภาษีจากรายได้ค่าเช่า แต่สามารถใช้ สิทธิหักค่าใช้จ่ายเหมา ตามกฎหมาย เช่น:
- หักค่าใช้จ่ายได้ 30% ของรายได้
- หรือเลือกใช้ค่าใช้จ่ายจริง หากเก็บเอกสารไว้ครบถ้วน
เทคนิค: เก็บหลักฐานค่าใช้จ่าย เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าผ่อนชำระดอกเบี้ย หรือค่าส่วนกลาง เพื่อหักลดหย่อนได้มากขึ้น หากใช้วิธีคำนวณตามค่าใช้จ่ายจริง
4. แยกทรัพย์สินกับคนในครอบครัว เพื่อจัดการภาษีให้มีประสิทธิภาพ
การถือครองอสังหาฯ ไว้ในชื่อคนเดียวอาจทำให้ภาระภาษีสะสมสูงขึ้น ลองพิจารณาแบ่งทรัพย์สินให้สมาชิกในครอบครัว เช่น คู่สมรส หรือบุตร (ที่บรรลุนิติภาวะแล้ว) เพื่อแบ่งภาระรายได้และภาษีให้อยู่ในอัตราต่ำกว่า
ตัวอย่าง: หากคุณมีคอนโดให้เช่า 3 ห้อง อาจแบ่งให้คู่สมรสหรือบุตรถือกรรมสิทธิ์บางส่วน เพื่อกระจายรายได้และภาษี
5. เลือกใช้บริษัทแทนการลงทุนในนามบุคคล
กรณีลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลายรายการและมีรายได้สูง การจัดตั้ง บริษัทจำกัด เพื่อเป็นผู้ถือทรัพย์สินแทนการถือในนามบุคคล อาจช่วยบริหารภาษีได้มีประสิทธิภาพมากกว่า
- บริษัทสามารถหักค่าใช้จ่ายได้จริง 100%
- สามารถบริหารรายได้-ค่าใช้จ่ายในรูปแบบบัญชีธุรกิจ
- ได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีในหลายกรณี
หมายเหตุ: มีต้นทุนการจัดตั้งและดูแลบัญชีรายปี แต่คุ้มค่าในกรณีที่มีการลงทุนหลายรายการ
6. วางแผนเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างล่วงหน้า
ภาษีที่ดินฯ คำนวณจากมูลค่าทรัพย์สินและการใช้ประโยชน์ เช่น
- ที่อยู่อาศัย เสียในอัตราต่ำ
- ที่ดินว่างเปล่า อัตราสูงขึ้นตามจำนวนปีที่ปล่อยทิ้ง
- ใช้เพื่อพาณิชย์ เช่น ให้เช่า อัตราภาษีสูงกว่า
เทคนิค: หากถือที่ดินเปล่าไว้ ให้พิจารณาใช้ประโยชน์เชิงเกษตรเพื่อลดภาษี หรือพัฒนาเป็นทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ที่สร้างรายได้แทน
สรุป: ภาษีคือส่วนหนึ่งของการลงทุนที่วางแผนได้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จ ไม่ใช่แค่ซื้อถูก–ขายแพงเท่านั้น แต่ต้องวางแผนด้านภาษีให้รัดกุมเช่นกัน เพราะภาษีที่มากเกินไปอาจกลายเป็นต้นทุนแฝงที่ลดกำไรอย่างมีนัยสำคัญ
หากคุณเข้าใจโครงสร้างภาษี วางแผนล่วงหน้า และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเมื่อต้องการทำรายการขนาดใหญ่ คุณก็สามารถบริหารทรัพย์สินได้อย่างมืออาชีพ และสร้างความมั่นคงทางการเงินในระยะยาวได้แน่นอน
