จะซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อลงทุน ต้องเตรียมงบเท่าไร?

การซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อลงทุนเป็นหนึ่งในวิธีสร้างรายได้ระยะยาวที่ได้รับความนิยมในประเทศไทย ไม่ว่าจะเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ขายต่อ หรือเก็บไว้เป็นทรัพย์สินเพื่อเพิ่มมูลค่าในอนาคต อย่างไรก็ตาม ก่อนจะตัดสินใจซื้อบ้านหลังที่สอง สิ่งสำคัญที่ต้องคำนึงถึงคือ “การวางแผนงบประมาณ” เพราะค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องไม่ได้มีเพียงราคาซื้อขายเท่านั้น แต่ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่อาจไม่คาดคิด

1. เงินดาวน์ (Down Payment)

หากซื้อบ้านหลังที่สองด้วยการกู้ธนาคาร ผู้กู้มักต้องวางเงินดาวน์สูงกว่าบ้านหลังแรก โดยปกติธนาคารอาจให้สินเชื่อเพียง 70–80% ของราคาบ้าน ทำให้ผู้ซื้อจำเป็นต้องเตรียมเงินดาวน์ประมาณ 20–30% ของมูลค่าทรัพย์สิน ยิ่งบ้านมีราคาสูง เงินดาวน์ก็ยิ่งเป็นภาระที่ต้องเตรียมให้พร้อม

ตัวอย่างเช่น หากบ้านมีราคา 5 ล้านบาท ผู้ซื้ออาจต้องเตรียมเงินดาวน์อย่างน้อย 1–1.5 ล้านบาท เพื่อให้ผ่านเกณฑ์การกู้และลดภาระดอกเบี้ยในอนาคต

2. ค่าใช้จ่ายในการกู้และดอกเบี้ย

บ้านหลังที่สองมักมีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าบ้านหลังแรก และอาจได้รับวงเงินกู้น้อยกว่า ผู้ลงทุนต้องคำนวณความสามารถในการผ่อนชำระรายเดือนให้เหมาะสม เพื่อไม่ให้กระทบต่อกระแสเงินสดส่วนตัวหรือธุรกิจ หากวางแผนปล่อยเช่า ควรตรวจสอบว่ารายได้ค่าเช่าครอบคลุมค่างวดและดอกเบี้ยได้จริงหรือไม่

3. ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี

เมื่อซื้อบ้าน ผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบค่าธรรมเนียมต่าง ๆ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ ขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์สินและการตกลงกับผู้ขาย ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจอยู่ในช่วง 2–5% ของราคาบ้าน ซึ่งควรบวกเข้าไปในงบประมาณทั้งหมด

4. ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและตกแต่ง

หากซื้อบ้านมือสองหรือบ้านที่ต้องปรับปรุง ผู้ลงทุนต้องกันงบประมาณสำหรับการซ่อมแซมหรือตกแต่งเพิ่มเติม เพื่อให้บ้านอยู่ในสภาพพร้อมปล่อยเช่าหรือขายต่อ งบส่วนนี้อาจแตกต่างกันมาก ขึ้นอยู่กับสภาพบ้านและมาตรฐานที่ต้องการ

5. ค่าใช้จ่ายสำหรับการบริหารจัดการ

หากตั้งใจปล่อยเช่า ต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ เช่น ค่าดูแลรักษา ค่าส่วนกลาง (หากเป็นบ้านในโครงการ) และค่าใช้จ่ายสำหรับการทำตลาดหาผู้เช่า รวมถึงการจัดการซ่อมบำรุงตามความจำเป็น

6. เงินสำรองฉุกเฉิน

นอกจากค่าใช้จ่ายหลัก ๆ แล้ว ผู้ลงทุนควรมีเงินสำรองอย่างน้อย 3–6 เดือนของค่าผ่อนบ้านและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพื่อรองรับกรณีบ้านไม่มีผู้เช่าหรือมีปัญหาการเงินชั่วคราว การมีเงินสำรองจะช่วยให้การลงทุนไม่สะดุด

สรุป

การซื้อบ้านหลังที่สองเพื่อลงทุนไม่ได้ขึ้นอยู่แค่การมีเงินดาวน์ แต่ต้องเตรียมงบประมาณให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายทุกด้าน ตั้งแต่ดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียมภาษี การซ่อมแซม และค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ การวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบและการคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) จะช่วยให้การซื้อบ้านหลังที่สองกลายเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและสร้างรายได้ในระยะยาว