ซื้อบ้านที่ติดจำนองอยู่แล้ว ต้องดำเนินการอย่างไร? เข้าใจให้ครบก่อนโอนกรรมสิทธิ์
การซื้อบ้านมือสองอาจเป็นทางเลือกที่คุ้มค่า ทั้งในด้านราคา ทำเล และโอกาสรีโนเวทตามใจชอบ แต่ในหลายกรณี บ้านที่คุณกำลังจะซื้ออาจ “ติดจำนอง” กับธนาคารอยู่ ซึ่งเป็นเรื่องที่พบได้บ่อยในประเทศไทย
คำถามคือ หากเจอบ้านในฝันแต่ยังติดจำนองอยู่ จะสามารถซื้อได้หรือไม่? และต้องดำเนินการอย่างไรให้ถูกต้อง ปลอดภัย และไม่เสี่ยงโดนโกง? บทความนี้จะพาคุณไปรู้จักขั้นตอนต่าง ๆ แบบเข้าใจง่าย พร้อมคำแนะนำที่ใช้ได้จริง
บ้านติดจำนองคืออะไร?
บ้านที่ติดจำนอง คือ บ้านที่เจ้าของนำไปเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน ซึ่งถือว่าทรัพย์สินนั้นยังมี “ภาระผูกพัน” อยู่กับเจ้าหนี้ หากยังไม่ชำระหนี้หมด จะไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้โดยเสรี
แต่! บ้านแบบนี้ยังสามารถซื้อขายได้ โดยมีวิธีการและขั้นตอนทางกฎหมายรองรับ เพียงแต่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องร่วมมือกันให้ถูกต้อง
ขั้นตอนการซื้อบ้านที่ยังติดจำนอง
- ตรวจสอบสถานะบ้านและภาระหนี้ ก่อนทำอะไร ควรขอสำเนาเอกสารโฉนดที่ดินและตรวจสอบว่า มีการจดจำนองกับธนาคารหรือไม่ จำนวนหนี้คงเหลือเท่าใด เพื่อวางแผนในการชำระเงินให้เหมาะสม
- ตกลงวิธีการชำระหนี้จำนอง
- ผู้ขายบางรายอาจใช้เงินจากผู้ซื้อเพื่อปิดหนี้กับธนาคาร
- หรือผู้ซื้ออาจยื่นกู้กับธนาคารเดียวกัน เพื่อโอนหนี้มาเป็นชื่อของตนเอง
ทั้งสองแบบสามารถทำได้ แต่ควรเขียน “สัญญาจะซื้อจะขาย” ให้ชัดเจน เพื่อคุ้มครองทั้งสองฝ่าย
- ชำระหนี้และไถ่ถอนจำนอง หากผู้ซื้อชำระหนี้แทนผู้ขาย ธนาคารจะดำเนินการ “ไถ่ถอนจำนอง” และออกเอกสารรับรองการปลอดภาระ เพื่อใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์ แนะนำให้ทำธุรกรรมนี้ที่ธนาคาร พร้อมหน้าทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย เพื่อลดความเสี่ยง
- โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน เมื่อบ้านปลอดภาระจำนองแล้ว ทั้งสองฝ่ายสามารถไปดำเนินการโอนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ใหม่ พร้อมชำระค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ให้ครบถ้วน เช่น:
- ค่าธรรมเนียมโอน 2%
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ ภาษีเงินได้
- ค่าธรรมเนียมอื่นตามที่กฎหมายกำหนด
- กรณีขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านติดจำนอง หากคุณต้องการขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านหลังนี้ ธนาคารจะดำเนินการประเมินราคาทรัพย์สิน ตรวจสอบเครดิต และออกอนุมัติสินเชื่อ โดยขั้นตอนอาจช้ากว่าเล็กน้อยแต่ยังเป็นไปได้
ข้อควรระวังเมื่อซื้อบ้านติดจำนอง
- อย่าโอนเงินทั้งหมดให้ผู้ขาย ก่อนการไถ่ถอนจำนองเสร็จสมบูรณ์
- ควรทำธุรกรรมผ่านธนาคารโดยตรง เพื่อให้โปร่งใสและมีหลักฐาน
- ตรวจสอบเอกสารและสิทธิการถือครองบ้านให้ชัดเจน
- หากเป็นบ้านที่ติดปัญหาหนี้เสียหรือฟ้องร้อง อาจต้องปรึกษาทนายก่อนตัดสินใจ
ข้อดีของการซื้อบ้านที่ติดจำนอง
- ราคามักถูกกว่าราคาตลาด เพราะผู้ขายต้องการปลดภาระ
- ผู้ซื้อสามารถใช้การต่อรองเงื่อนไขการผ่อนชำระ หรือขอสินเชื่อให้ตรงกับความสามารถของตนเอง
- มีโอกาสได้บ้านในทำเลดี ในราคาจับต้องได้
สรุป: บ้านติดจำนองไม่ใช่อุปสรรค ถ้าคุณเข้าใจขั้นตอนและรู้วิธีเจรจา
แม้การซื้อบ้านที่ยังติดจำนองจะดูยุ่งยากกว่าการซื้อบ้านทั่วไป แต่หากศึกษาข้อมูลให้ละเอียด มีเอกสารครบ และดำเนินการกับธนาคารอย่างถูกต้อง คุณก็สามารถเป็นเจ้าของบ้านหลังใหม่ได้อย่างปลอดภัย
ความรู้คือเกราะป้องกันการโดนโกง หากคุณวางแผนดีและมีความรอบคอบทุกขั้นตอน บ้านติดจำนองก็อาจกลายเป็น “ดีลทองคำ” ที่คุ้มค่ากว่าที่คิด.
