ขั้นตอนการซื้อคอนโดสำหรับชาวต่างชาติในประเทศไทย: คู่มือสำหรับผู้เริ่มต้น
การซื้อคอนโดในประเทศไทยเป็นทางเลือกยอดนิยมสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการพักอาศัยระยะยาว ลงทุน หรือแม้แต่ใช้ชีวิตหลังเกษียณ ด้วยวัฒนธรรมที่อบอุ่น ค่าครองชีพที่เหมาะสม และทำเลที่น่าอยู่ เช่น กรุงเทพฯ เชียงใหม่ ภูเก็ต และพัทยา ประเทศไทยจึงกลายเป็นจุดหมายปลายทางของผู้ซื้อจากทั่วโลก
แต่การซื้อคอนโดในฐานะชาวต่างชาติก็มีขั้นตอน กฎระเบียบ และเงื่อนไขเฉพาะที่ควรเข้าใจอย่างถ่องแท้ เพื่อให้กระบวนการซื้อเป็นไปอย่างราบรื่นและปลอดภัย บทความนี้จะอธิบายขั้นตอนทั้งหมดที่ชาวต่างชาติควรรู้ก่อนตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไทย
✅ ข้อกำหนดเบื้องต้นตามกฎหมายไทย
ก่อนอื่น ชาวต่างชาติ ไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทยโดยตรง ได้ตามกฎหมาย แต่สามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในคอนโดมิเนียมได้ ภายใต้เงื่อนไขดังนี้:
- สัดส่วนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในโครงการต้องไม่เกิน 49% ของพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด
- ต้องนำเงินจากต่างประเทศเข้าประเทศไทยเพื่อซื้อคอนโด โดยผ่านระบบธนาคารอย่างถูกต้อง
เมื่อเข้าใจหลักกฎหมายแล้ว จึงเข้าสู่กระบวนการซื้อจริง
🧭 ขั้นตอนการซื้อคอนโดสำหรับชาวต่างชาติ
1. เลือกทำเลและโครงการที่เหมาะสม
ทำเลคือหัวใจของการเลือกซื้อคอนโด ชาวต่างชาติควรพิจารณาดังนี้:
- ความสะดวกในการเดินทาง (ใกล้รถไฟฟ้า, สนามบิน)
- ความปลอดภัยของพื้นที่
- สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น ร้านค้า โรงพยาบาล หรือโรงเรียนนานาชาติ
โครงการที่มีชื่อเสียงและพัฒนาโดยบริษัทที่น่าเชื่อถือจะลดความเสี่ยงและเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินในระยะยาว
2. ตรวจสอบสถานะโครงการ
ตรวจสอบว่า:
- โครงการมีใบอนุญาตก่อสร้างถูกต้องหรือไม่
- มีที่จอดรถเพียงพอ
- ค่าส่วนกลางและค่าบำรุงรักษาเหมาะสม
- มีเอกสารสิทธิ์ครบ เช่น โฉนดห้องชุด
3. โอนเงินเข้าประเทศไทยอย่างถูกต้อง
ตามกฎหมาย ชาวต่างชาติต้องโอนเงินจากต่างประเทศเป็นสกุลเงินต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทย และต้องได้รับเอกสาร “Foreign Exchange Transaction Form (FET)” หรือใบรับรองจากธนาคาร เพื่อยืนยันแหล่งที่มาของเงิน
หมายเหตุ: เงินที่โอนเข้ามาควรมีชื่อผู้ซื้อในเอกสารเพื่อใช้ประกอบการโอนกรรมสิทธิ์
4. เซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย
เมื่อเลือกห้องชุดและตรวจสอบเอกสารครบถ้วนแล้ว จะมีการเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย โดยทั่วไปจะต้องวางเงินมัดจำ (ประมาณ 10-15% ของราคาขาย)
ควรให้ทนายตรวจสอบสัญญา เพื่อให้แน่ใจว่ามีความเป็นธรรม และครอบคลุมสิทธิของผู้ซื้ออย่างครบถ้วน
5. ยื่นเรื่องโอนกรรมสิทธิ์
ขั้นตอนนี้จะดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งต้องใช้เอกสารดังนี้:
- พาสปอร์ตของผู้ซื้อ
- FET หรือเอกสารการโอนเงิน
- สัญญาจะซื้อจะขาย
- เอกสารโครงการ (ถ้ามี)
มีค่าใช้จ่ายในการโอน ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2%, ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ โดยทั่วไป ผู้ซื้อกับผู้ขายสามารถตกลงแบ่งกันจ่ายได้
6. ชำระเงินส่วนที่เหลือและรับโฉนด
เมื่อทุกอย่างเรียบร้อย ชำระเงินส่วนที่เหลือให้ครบ แล้วรับโฉนดห้องชุดในชื่อของผู้ซื้อโดยตรง
📌 ข้อแนะนำเพิ่มเติม
- ควรใช้บริการทนายความหรือที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์กับชาวต่างชาติ
- พิจารณาซื้อคอนโดที่มี “ใบอนุญาตจัดสรร” และมีการจัดการส่วนกลางอย่างมืออาชีพ
- ตรวจสอบว่ามีข้อจำกัดใด ๆ ในการปล่อยเช่าหรือขายต่อหรือไม่
🤔 คำถามที่พบบ่อย
Q: ชาวต่างชาติสามารถกู้เงินจากธนาคารไทยเพื่อซื้อคอนโดได้หรือไม่?
A: โดยทั่วไปแล้ว ธนาคารไทยไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับชาวต่างชาติที่ไม่มีถิ่นฐานถาวรในไทย แต่บางธนาคารระหว่างประเทศอาจมีบริการให้กู้
Q: ซื้อคอนโดเพื่ออยู่เองหรือปล่อยเช่าได้หรือไม่?
A: ได้ทั้งสองกรณี แต่ควรตรวจสอบกฎของนิติบุคคลอาคารชุดว่าอนุญาตให้ปล่อยเช่ารายวันหรือไม่ (Airbnb อาจผิดกฎหมายในบางกรณี)
สรุป
การซื้อคอนโดในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติไม่ใช่เรื่องยาก หากคุณเข้าใจขั้นตอนอย่างละเอียดและปฏิบัติตามกฎหมายอย่างถูกต้อง ทั้งในด้านการเงิน เอกสาร และการวางแผนระยะยาว ไม่ว่าคุณจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน การเตรียมตัวที่ดีคือกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ
