ความเสี่ยงจากการซื้อบ้านที่ติดคดี: สิ่งที่ผู้ซื้อควรรู้ก่อนตัดสินใจลงทุน
การซื้อบ้านเป็นหนึ่งในการตัดสินใจทางการเงินที่สำคัญที่สุดในชีวิตของหลายคน ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อการลงทุน ความถูกต้องและความปลอดภัยทางกฎหมายคือสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีของ “บ้านที่ติดคดีความ” ซึ่งอาจดูน่าสนใจเพราะราคาถูกกว่าท้องตลาด แต่ก็แฝงไปด้วยความเสี่ยงที่อาจกลายเป็นภาระระยะยาว
บทความนี้จะพาคุณไปทำความเข้าใจว่า “บ้านติดคดี” คืออะไร มีความเสี่ยงในด้านใดบ้าง และควรตรวจสอบอย่างไรให้ปลอดภัยก่อนตัดสินใจซื้อ
บ้านติดคดีคืออะไร?
บ้านติดคดีหมายถึง บ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่มีข้อพิพาททางกฎหมายเกี่ยวข้อง ไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบของ:
- การถูกฟ้องร้องในคดีแพ่ง เช่น คดีกู้ยืมเงิน การเป็นหนี้สินโดยใช้บ้านค้ำประกัน
- การมีภาระจำนอง หรือติดการบังคับคดีจากเจ้าหนี้
- การมีข้อพิพาทเกี่ยวกับสิทธิครอบครอง เช่น กรณีที่มีผู้บุกรุก หรือมีผู้ที่อ้างสิทธิในบ้านหลังนั้น
- การโอนสิทธิไม่ถูกต้อง เช่น การซื้อขายโดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วม หรือมีผู้เยาว์เป็นเจ้าของร่วม
บ้านลักษณะนี้แม้จะสามารถซื้อขายได้ในบางกรณี แต่ต้องอาศัยความเข้าใจด้านกฎหมายและการตรวจสอบอย่างรอบคอบ
ความเสี่ยงที่ผู้ซื้อควรระวัง
1. การโอนกรรมสิทธิ์ไม่สมบูรณ์
หากบ้านยังมีข้อพิพาท ผู้ซื้ออาจไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามปกติ หรือโอนได้แต่มีผลผูกพันทางกฎหมายย้อนหลัง
2. เสี่ยงต่อการถูกยึดหรือขายทอดตลาด
ในกรณีที่บ้านถูกนำไปค้ำประกันหนี้สิน ผู้ซื้ออาจซื้อบ้านได้ในราคาถูก แต่หากไม่มีการเคลียร์หนี้กับเจ้าหนี้เดิมให้ชัดเจน บ้านนั้นอาจถูกยึดหรือบังคับขายโดยศาล
3. ปัญหาผู้พักอาศัยเดิมไม่ยอมย้ายออก
แม้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ตามกฎหมายแล้ว แต่ผู้พักอาศัยเดิมอาจไม่ยินยอมออกจากบ้าน จนต้องใช้กระบวนการทางกฎหมายเพื่อฟ้องขับไล่ ซึ่งเสียทั้งเงินและเวลา
4. ภาระซ่อนเร้น เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ หรือค่าธรรมเนียมค้างจ่าย
หากผู้ขายไม่ได้ชำระค่าสาธารณูปโภคหรือค่าส่วนกลางค้างไว้ ผู้ซื้ออาจต้องเป็นผู้รับผิดชอบแทน
5. เสียเวลาและค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี
แม้ผู้ซื้อมั่นใจในเอกสาร แต่หากมีผู้ร้องเรียนหรือฟ้องคดีในภายหลัง อาจต้องเสียเงินว่าความหรือเข้าสู่กระบวนการยุติธรรมที่ยืดเยื้อ
แนวทางการตรวจสอบก่อนซื้อบ้าน
- ตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สิน
ขอคัดโฉนดที่ดินจากสำนักงานที่ดิน และตรวจสอบว่ามีภาระผูกพันหรือคดีความใดอยู่หรือไม่ - สอบถามเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน
เจ้าหน้าที่สามารถตรวจสอบเบื้องต้นได้ว่าบ้านหลังนั้นมีการยึดหรือถูกฟ้องร้องอยู่หรือไม่ - ตรวจเอกสารการครอบครองและผู้ขาย
ตรวจสอบว่าผู้ขายเป็นเจ้าของโดยชอบด้วยกฎหมายหรือเป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทน - ตรวจประวัติทางคดีจากศาลหรือหน่วยงานรัฐ
โดยเฉพาะในกรณีที่บ้านนั้นเคยมีประวัติเกี่ยวข้องกับการบังคับคดีหรือการยึดทรัพย์ - ปรึกษาทนายความก่อนทำสัญญา
เพื่อให้แน่ใจว่าข้อตกลงมีความปลอดภัย และสามารถตรวจสอบข้อกฎหมายที่อาจซับซ้อนได้อย่างถูกต้อง
หากต้องการซื้อบ้านติดคดี ควรทำอย่างไร?
- ขอให้มีการ “เคลียร์ภาระทุกอย่าง” ก่อนทำสัญญา โดยให้ผู้ขายนำเงินที่ได้จากการขายไปชำระหนี้คงค้างทั้งหมด
- เขียนเงื่อนไขในสัญญาให้ชัดเจน เช่น หากไม่สามารถโอนได้ ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญา
- ขอสัญญาจะซื้อจะขายที่มีการระบุวันโอนชัดเจน และขอวางเงินมัดจำไว้ภายใต้บัญชีเอสโครว์ (Escrow)
สรุป
บ้านติดคดีอาจดูเป็นโอกาสทองเพราะราคาต่ำกว่าตลาด แต่ก็มีความเสี่ยงสูงหากไม่มีการตรวจสอบอย่างละเอียด ผู้ซื้อที่ฉลาดต้องรู้เท่าทันกฎหมาย ไม่เร่งรีบ และควรมีผู้เชี่ยวชาญ เช่น ทนายความ หรือที่ปรึกษาทางอสังหาฯ คอยให้คำแนะนำ
เพราะบ้านคือทรัพย์สินระยะยาว หากเลือกผิดเพียงครั้งเดียว อาจต้องเสียเวลา เสียเงิน และเสียใจไปอีกนาน
