การโอนบ้านให้บุตรหลานต้องเสียภาษีไหม? เรื่องสำคัญที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจ
ในครอบครัวคนไทย การโอนบ้านให้ลูกหลานถือเป็นการส่งมอบทรัพย์สินเพื่อความมั่นคงในชีวิตของคนรุ่นหลัง โดยเฉพาะบ้านที่อยู่กันมานาน หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ปกครองลงทุนเก็บไว้เพื่ออนาคตของบุตรหลาน อย่างไรก็ตาม หลายคนยังมีคำถามว่า “ถ้าโอนบ้านให้ลูก ต้องเสียภาษีหรือไม่?” หรือ “มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่เกี่ยวข้องกับการโอน?”
บทความนี้จะช่วยคุณทำความเข้าใจในเรื่องภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนบ้านให้บุตรหลาน รวมถึงแนวทางในการดำเนินการให้ถูกต้องตามกฎหมายไทย
การโอนบ้านให้บุตรหลาน คืออะไร
การโอนบ้านในที่นี้หมายถึงการ ยกกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินให้กับลูกหรือหลานอย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีการเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในเอกสารสิทธิ์ เช่น โฉนดที่ดิน
รูปแบบการโอนสามารถทำได้หลายวิธี เช่น
- การให้เปล่า (ไม่คิดเงิน)
- การขายในราคาต่ำหรือราคาตลาด
- การให้โดยพินัยกรรม (ในกรณีเจ้าของเสียชีวิต)
แต่ละรูปแบบมีผลต่อภาษีและค่าธรรมเนียมต่างกัน
โอนบ้านให้ลูก ต้องเสียภาษีหรือไม่?
คำตอบคือ “ขึ้นอยู่กับวิธีการโอน”
✅ 1. กรณีโอน “ให้เปล่า” ระหว่างพ่อแม่กับบุตร
หากโอนในลักษณะ “ให้เปล่า” และเป็น การให้ในชีวิต (ไม่ใช่พินัยกรรม)
- หากผู้รับ (บุตร) เป็น “ผู้สืบสันดานโดยชอบด้วยกฎหมาย”
และมูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 20 ล้านบาท → ได้รับการยกเว้นภาษีการรับให้ - แต่ยังต้องเสีย ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน
และอาจมี ค่าอากรแสตมป์ 0.5% (กรณีไม่ใช่การให้ระหว่างเครือญาติโดยตรง)
ตัวอย่าง: หากบ้านมีราคาประเมิน 3 ล้านบาท → ค่าธรรมเนียมการโอนประมาณ 60,000 บาท
✅ 2. โอนในราคาขายหรือราคาต่ำกว่าตลาด
หากมีการทำสัญญาซื้อขาย แม้จะขายในราคาถูก ก็ถือเป็นการขายทั่วไปตามกฎหมาย
- ผู้ขายต้องเสีย ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (ภงด. 50 ทวิ)
- มีค่า ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ในบางกรณี)
- และ อากรแสตมป์ 0.5% (กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
หมายเหตุ: การขายให้ลูกในราคาถูกมากอาจถูกตีความว่าเป็น “การให้” แฝง ทำให้ต้องตรวจสอบภาษีให้รอบคอบ
ข้อควรรู้เพิ่มเติมก่อนโอนบ้านให้ลูกหลาน
🔹 ควรตรวจสอบสถานภาพทางกฎหมายของผู้รับ
ผู้รับต้องเป็น “ผู้มีสิทธิ์โดยชอบ” เช่น ลูกที่จดทะเบียนเกิด หรือหลานที่มีการรับรองในทะเบียนบ้าน เพื่อหลีกเลี่ยงข้อพิพาทในภายหลัง
🔹 ทำเอกสารให้ครบถ้วน
ไม่ว่าจะเป็นกรณีให้เปล่าหรือซื้อขาย ควรจัดทำหนังสือยินยอม และสัญญาให้ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายในอนาคต
🔹 กรณีผู้ให้ยังติดภาระหนี้ เช่น บ้านมีจำนอง
ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้จนกว่าจะปลดภาระ หรือได้รับความยินยอมจากเจ้าหนี้ (เช่นธนาคาร)
โอนบ้านให้หลานล่ะ? ต้องเสียภาษีไหม?
กรณีโอนให้ “หลาน” ที่ไม่ใช่บุตรโดยตรง ไม่สามารถใช้สิทธิยกเว้นภาษีได้เหมือนพ่อแม่-ลูก
- ผู้รับอาจต้องเสีย ภาษีการรับมรดกหรือภาษีจากการรับให้ หากมูลค่าเกิน 20 ล้านบาท
- และยังมี ค่าธรรมเนียมการโอน 2%, ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์ เช่นเดียวกับกรณีอื่น
สรุป
การโอนบ้านให้บุตรหลานแม้จะเป็นความตั้งใจที่ดีของครอบครัว แต่ก็มี ค่าใช้จ่ายและภาษีบางประการที่ต้องเตรียมพร้อม โดยเฉพาะหากมูลค่าทรัพย์สูง หรือโอนไปยังบุคคลที่ไม่ใช่ผู้สืบสันดานโดยตรง
หากคุณวางแผนล่วงหน้า จัดทำเอกสารให้ถูกต้อง และเลือกวิธีการโอนที่เหมาะสม การส่งต่อบ้านให้ลูกหลานก็จะเป็นเรื่องราบรื่น เป็นมรดกที่มีคุณค่าทั้งทางใจและทางกฎหมายในระยะยาว
