การขายบ้านมีภาระผูกพันกับธนาคาร: ขายได้ไหม? ต้องทำอย่างไร?
ในปัจจุบัน เจ้าของบ้านจำนวนมากยังคงมีภาระผ่อนชำระกับธนาคารอยู่ แต่ก็มีเหตุผลต่าง ๆ ที่ทำให้ต้องการขายบ้านก่อนผ่อนหมด เช่น ต้องย้ายที่ทำงาน, เปลี่ยนสถานภาพทางการเงิน, หรือต้องการนำเงินมาปลดหนี้บางส่วน ซึ่งคำถามยอดฮิตก็คือ “บ้านที่ยังติดภาระธนาคารสามารถขายได้หรือไม่?”
คำตอบคือ ขายได้ แต่มีขั้นตอนและเงื่อนไขที่ต้องดำเนินการอย่างถูกต้อง เพื่อให้ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อปลอดภัยทางกฎหมาย และไม่เกิดปัญหาภายหลัง บทความนี้จะอธิบายวิธีการขายบ้านที่ยังมีภาระผูกพันกับธนาคารอย่างละเอียด เพื่อให้คุณเตรียมตัวได้อย่างมั่นใจ
บ้านติดภาระธนาคารคืออะไร?
บ้านที่ติดภาระธนาคาร คือบ้านที่เจ้าของบ้านได้นำไปจำนองกับธนาคารเพื่อขอสินเชื่อ เช่น สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน โดยธนาคารจะถือ “โฉนด” บ้านหลังนั้นเป็นหลักประกันไว้ และบ้านจะถือว่ายังไม่เป็นกรรมสิทธิ์สมบูรณ์ของเจ้าของจนกว่าจะชำระหนี้หมด
สามารถขายบ้านที่ยังติดจำนองได้หรือไม่?
คำตอบคือ สามารถขายได้ตามกฎหมาย แต่จะต้องดำเนินการให้ ธนาคารปลดจำนอง ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ ซึ่งสามารถทำได้ผ่านหลายวิธี ขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ขาย ผู้ซื้อ และธนาคาร
วิธีการขายบ้านที่ยังมีภาระธนาคาร
1. ขายโดยให้ผู้ซื้อขอกู้ธนาคารแล้วนำเงินมาปิดหนี้
- ผู้ซื้อยื่นกู้สินเชื่อกับธนาคาร (อาจธนาคารเดิมหรือธนาคารใหม่)
- เมื่อธนาคารอนุมัติและโอนเงินกู้ ธนาคารจะใช้เงินนั้นไป ชำระหนี้ให้ผู้ขาย และปลดจำนอง
- หลังจากนั้นจึงทำการ โอนกรรมสิทธิ์บ้านให้ผู้ซื้อ
- ธนาคารจะนำโฉนดบ้านมาจำนองต่อกับผู้ซื้อทันที
ข้อดี: ปลอดภัย ธนาคารควบคุมการดำเนินการทั้งหมด
ข้อเสีย: ต้องใช้เวลาในการอนุมัติสินเชื่อ
2. ขายแล้วผู้ซื้อชำระเป็นเงินสดเพื่อปิดหนี้ก่อน
- ผู้ซื้อโอนเงินให้ผู้ขายเพื่อไปปิดหนี้กับธนาคาร
- หลังจากธนาคารปลดจำนอง ผู้ขายจึงสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อได้
- นิยมทำ สัญญาจะซื้อจะขาย และอาจมีการวางเงินมัดจำเพื่อความมั่นใจ
ข้อดี: ดำเนินการได้เร็ว
ข้อเสีย: ผู้ซื้อมีความเสี่ยง หากไม่มีการทำเอกสารที่ชัดเจนและปลอดภัย
3. ผู้ขายชำระหนี้เองให้หมดก่อนขาย
- เจ้าของบ้านอาจนำเงินออมมาปิดหนี้ทั้งหมดล่วงหน้า
- จากนั้นจึงดำเนินการขายบ้านแบบไม่มีภาระ
- วิธีนี้ช่วยให้การขายบ้านสะดวกขึ้น และมีอำนาจต่อรองราคาได้มากขึ้น
ข้อดี: ขายบ้านได้ง่าย ไม่ต้องพึ่งธนาคาร
ข้อเสีย: ต้องมีเงินก้อนเพื่อปิดหนี้ล่วงหน้า
ค่าใช้จ่ายที่ต้องเตรียมเมื่อขายบ้านติดธนาคาร
- ค่านิติกรรมปลดจำนอง (ชำระที่กรมที่ดิน)
- ค่าโอนกรรมสิทธิ์ (ผู้ซื้อ/ผู้ขายตกลงกัน)
- ค่าภาษีเงินได้/อากรแสตมป์/ภาษีธุรกิจเฉพาะ (แล้วแต่กรณี)
- ค่ายื่นกู้ (กรณีผู้ซื้อขอสินเชื่อ) เช่น ค่าประเมิน ค่าธรรมเนียมธนาคาร
ข้อควรระวังสำหรับผู้ขาย
- ตรวจสอบยอดหนี้กับธนาคารให้แน่ชัดก่อนขาย
- แจ้งผู้ซื้อถึงสถานะบ้านอย่างโปร่งใส
- ทำสัญญาจะซื้อจะขายให้รัดกุม มีพยานหรือทนายร่วมตรวจสอบ
- หากมีนายหน้าหรือเอเจนซี่ ให้เลือกที่มีใบอนุญาตและน่าเชื่อถือ
สรุป
การขายบ้านที่ยังมีภาระผูกพันกับธนาคาร สามารถทำได้ และเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นบ่อยในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เพียงแต่ต้องดำเนินการให้ถูกต้องตามขั้นตอน มีเอกสารชัดเจน และดำเนินการร่วมกับธนาคารอย่างใกล้ชิด เพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายในภายหลัง
หากคุณเป็นเจ้าของบ้านที่กำลังมองหาทางออกเรื่องการขายบ้าน ควรเริ่มจากการพูดคุยกับธนาคารของคุณ และหาผู้เชี่ยวชาญเพื่อให้คำแนะนำในทุกขั้นตอน
